Società
Dibattito in Assimpredil Ance sulla crisi edilizia a Milano - Assoedilizia Informa
Crisi edilizia a Milano, i politici promettono un intervento normativo
Al convegno di Assimpredil le conseguenze dell’inchiesta della magistratura che hanno bloccato i cantieri
ASSOEDILIZIA informa
Di Saverio Fossati
Cantieri bloccati a Milano, il nervosismo esplode e il mondo dell’edilizia chiama a raccolta operatori, cittadini e politici, questi ultimi soprattutto per avere delle risposte. Si è svolto oggi a Milano il convegno “La Milano del futuro: un dialogo costruttivo”. Ad aprire l’incontro è stata la presidente Regina De Albertis, che ha avuto toni severi nell’illustrare la situazione: “Le nuove direttive hanno solo aumentato le incertezze. Siamo consapevoli dei rischi e delle responsabilità che gravano sui funzionari comunali, Ma Le conseguenze sono la sospensione degli interventi di rigenerazione urbana, il blocco dei cantieri e delle relative bonifiche, il licenziamento di migliaia di operai, la fuga degli investitori esteri. È un problema di tutto il Paese, l’onda lunga rischia di paralizzare il resto dello stivale. Per il bene di tutto è assolutamente superare il momento di incertezza che ha messo in discussione la validità di regole seguite danni non solo a Milano. L’incertezza blocca ogni attività, deve essere assolutamente superata per il bene di tutti!”.
Alessandro Morelli, milanese, sottosegretario di Stato alla presidenza del Consiglio dei ministri, ha concordato sui temi espressi da De Albertis: “Allargare Milano, facendola diventare la nuova grande Milano è uno degli obiettivi del Governo. Ed è una linea continua dai 900 milioni stanziati per le linee 4 e 5 ma anche a quelli decisi dalle Infrastrutture, con treni veloci per raggiungere i centri intorno, allargando i confini della nostra città, pensando alla M6 che tocchi i Comuni limitrofi, per i cui progetti sono già stanziati i fondi. Stiamo guardando al futuro con Milano al centro”. Morelli è poi passato al problema del giorno: “Oltre ad Assimpredil vanno coinvolte anche le altre categorie protagoniste della realizzazione immobiliare della nostra città. Ma questo è il momento di revisione di quella che è stata una grandiosa progettualità”. Lo strumento della perequazione è uno strumento che in certe città può essere pericoloso. Oggi ha portato Milano di cui essere orgogliosi ma ha aperto criticità che si stanno evidenziando. Per questo il Governo è impegnato a superare questa grave impasse, ho incontrato il procuratore capo per capire, nel rispetto delle competenze, cosa fare, e ho segnalato alla Procura che è doveroso che, siccome il periodo è difficile, dobbiamo avere un tempo preciso per definire le decisioni dei giudici, non possiamo avere tempistiche indefinite: piena condivisione da parte della Procura e impegno a trovare formule a risolvere la situazione critica. Con un’interlocuzione con tutti gli stakeholder, istituendo un tavolo per trovare le soluzioni migliori a livello nazionale, c’è già un’interlocuzione tra Comune di Milano e Infrastrutture”.
Gianluca Comazzi, assessore al Territorio della Regione Lombardia, ha difeso gli strumenti legislativi regionali e la competenza concorrente del Titolo V della Costituzione sul governo del Territorio, tra cui la norma sul consumo di suolo: “Abbiamo approvato 450 piani di governo che hanno ridotto del 25% il consumo di suolo e la prima legge sulla rigenerazione urbana d’Italia, con finanziamenti ai Comuni per 400 milioni di euro. Sviluppare in altezza va proprio in questo senso. Penso sia sbagliato vivere nell’incertezza, la Procura deve fare il suo lavoro ma dobbiamo garantire stabilità e serenità ai funzionari pubblici. Perciò in Regione siamo preoccupati anche per i molti Comuni che possono essere nella stessa situazione”.
Nel primo panel la parola è passata agli architetti, ingegneri e geometri, rappresentati da Federico Aldini, che di fatto ha minacciato uno “sciopero bianco” dei progettisti. Anche queste categorie hanno lamentato la situazione di incertezza: “È chiaro che le direttive recenti hanno lo scopo di tutelare i dipendenti pubblici ma entrano in contrasto con quanto indicato nel Pgt 2030 e che ha portato a progetti realizzati da professionisti seguendo le norme e ora rimessi in discussione. Temo che questo porterà a ricorsi e richieste di risarcimento ma i chiarimenti li aspettiamo dal Governo e non dalla Procura. E sino a quel momento consigliamo ai nostri iscritti di non firmare alcun progetto e asseverazione, ci sono progetti urgenti che potrebbero partire solo con la Scia, perché con un permesso di costruire si partirebbe nel 2026”.
Cabras (Anci Lombardia) ha presentato una norma di interpretazione autentica: “Noi riteniamo, sulla base della discussione parlamentare del 2013, che la definizione della ristrutturazione edilizia è quella che il Comune di Milano ha seguito. E gli uffici tecnici applicano la norma sulla base delle scelte fatte dalla pianificazione. Un’interpretazione autentica di quanto è già norma mette chiarezza, poi sarà necessaria rimettere mano a quei testi”. Lucia Tozzi, scrittrice, ha evidenziato che la mancata esazione degli oneri urbanistici ha impoverito la città a vantaggio solo dei costruttori e immobiliaristi: “Anzi, nel rallentamento delle attività edilizie c’è l’occasione per fare nuove leggi e semplificare norme, con la partecipazione dei cittadini”. Confcooperative Habitat, rappresentata dal presidente Alessandro Maggioni, ha sottolineato che la crescita dei redditi da lavoro è stata di meno della metà di quella di affitti e prezzi immobiliari: “Le leggi del 1942 e del 1968 sono capisaldi intoccabili. La legge 12/2005 andrebbe ripresa in mano con un bilancio critico: le esigenze tra flessibilità e competitività vanno bilanciate con le esigenze di regolazione del mercato urbano. Ma in questo momento di grande confusione la politica deve dare risposte, se la magistratura interviene così vuol dire che c’è una patologia. Ma i tempi delle pratiche sono comunque troppo lunghi”. Piergiorgio Vitillo, docente del dipartimento di architettura al Politecnico di Milano, ha messo l’indice sulla perdita del personale comunale per avere una regia pubblica efficiente “Che oggi si fa fatica a fare: nell’ufficio tutela del paesaggio ci sono solo 6 persone per 1.500 pratiche al mese, ecco perché per un piano attuativo ci vogliono due anni”. Vitillo ha poi evidenziato che oneri e monetizzazioni non sono affatto bassi: “Il Comune nel 20222 ha incassato 200 milioni di euro degli oneri di urbanizzazione, per non parlare dell’aumento medio già deliberato del 38%, distribuito con peso diverso a seconda delle zone. Per i valori di monetizzazione (aree standard non cedute perché nella zona non servono): si pagano in zona uno 1.300 euro al metro quadrato, in periferia 500-600 euro”.
Molto atteso l’intervento di Pierfrancesco Maran (assessore alla casa del Comune di Milano), che tuttavia si è concentrato sui temi macroeconomici: “Condivido le azioni che sono state fatte dagli uffici e dall’assessorato alla rigenerazione. Non c’è un problema di interpretazione specifica della norma. Ma la situazione va affrontata con interpretazioni chiara, sapendo che non vengono contestate malversazioni. Ma tutto questo secondo me avviene in una fase di rideterminazione degli obiettivi della città. Milano nell’ultimo decennio ha cambiato scala, gli under 35 sono cresciuti del 15%, la popolazione di 100mila persone (era 1,3 milioni), i turisti sono raddoppiati dal 2019.
I sindacati milanesi si sono espressi attraverso Salvatore Cutraia (FENEALUIL), Riccardo Piacentini (Fillea Cgil) e Alem Gracic (Filca Cisl), concordi nelle richiesta di un intervento normativo di chiarificazione e nell’evidenziare il pericolo dell’incertezza e dell’assenza del Comune nei tavoli di concertazione con Assimpredil.
Il secondo panel si è aperto con il presidente dell’Inu Lombardia, Marco Engel, che ha evidenziato uno “Spintissimo processo di gentrificazione” della città. L’incremento del carico urbanistico è una questione fisica, dove prima c’era una situazione di una certa densità, improvvisamente aumenta. Ma le regole ci sono, e c’è un’interpretazione sistematicamente applicata e non solo a Milano, senza favoritismi, quindi è stupefacente quanto sta accadendo con la magistratura”. Sono poi intervenuti gli studi legali, prima con Veronica Dini: “Non c’è un tema di incertezza normativa sull’interpretazione delle norme nazionali e regionali ma piuttosto sulle norme comunali. Ma il problema è il contrasto tra l’edilizia e l’urbanistica, la sommatoria degli interventi e il loro peso sulla città come carichi urbanistici, a questo servono i piani urbanistici. Ed è chiaro che le Scia, atto peraltro non pubblicato e quindi ignoto alla popolazione, per la ristrutturazione necessitano di un piano attuativo. Gli oneri di urbanizzazione sono fermi dal 2010 e un po’ di conti andrebbero fatti, per non parlare delle monetizzazioni”. Fabio Todarello (Todarello & Partners) concorda sul fatto che in realtà non vi siano incertezze normative, a partire dall’articolo 12 delle Preleggi: “Sono quindi interventi di ristrutturazione anche quelli di demolizione e ricostruzione pur con sagoma e volumi diversi. Questo dice la norma entrata in vigore nel 2003, dopo le modifiche del 2013 e del 2020. E le Infrastrutture hanno diramato una circolare dove si precisa che, anche se una parte della giurisprudenza aveva detto che il nuovo edificio dovesse porsi in sostanziale continuità con quello preesistente, la modifica del 2020 supera queste limitazioni, quindi anche le caratteristiche possono anche essere molto diverse dal preesistente. Questo, in sostanza – ha ribadito Todarello – dice il legislatore. Vero che la Cassazione nel 2023 afferma la mancanza di continuità con il passato di villette al posto di edifici rurali ma invoca giurisprudenza antecedente al 2020”. Sulla pianificazione attuativa (articolo 41 quinquies) Todarello ha precisato che con il Titolo V la Regione Lombardia ha demandato ai Comuni anche le altezze “E quindi sinché la Corte Costituzionale non illegittima la legge 12/2005 quelle sono le norme”. Per Massimo Bricocoli (direttore DASIU del Politecnico di Milano): “Un lavoro interessante sarà di valutare gli impatti delle edificazioni in senso ampio, non solo sulle performance del singolo edificio”.
Ultimo a intervenire Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana di Milano, ha ricordato che “Già prima di Natale ero disorientato dalle iniziative della Procura, e ancora adesso non si capisce quali siano i reati commessi. Quindi l’incertezza c’è. La via d’uscita passa da un’azione urgente del Governo di tipo legislativo e interpretativo della norma. E a tutela non solo dei funzionari ma anche degli operatori e dei promissari acquirenti abbiamo ritenuto necessario e inevitabile i provvedimenti emanati. Noi abbiamo recepito le indicazioni del Gip di uno dei casi affrontati ma non è che tutti gli uffici siano già in gradi di affrontare tutti i diversi casi, quindi invito a non fare su di loro eccessiva pressione. Nei Pgt degli ultimi dodici anni sono state previste le verifiche sui carichi urbanistici non sul singolo edificio. Ma la star è il Piano Attuativo, cioè uno strumento che da mezzo secolo viene applicato quando si passa da un progetto edilizio a un piano edilizio, cioè a interventi su un comparto di significativa dimensione. Ma Milano più della metà del territorio è già soggetto a a piani attuativi! Dal 2014 viene introdotto il permesso di costruire convenzionato seguendo i principi di semplificazione, ma non sostituiscono i piani attuativi quando questi sono necessari. La cosa più importate è ora definire una soluzione nei tempi più rapidi possibili”.
La mattinata si è conclusa con l’intervento da remoto di Gabriele Albertini, non trasmesso per motivi tecnici ma reperibile a breve sul sito di Assimpredil-Ance.