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Ernst & Young: capital privado en bienes raíces enfrenta problemas de liquidez
Los administradores de fondos de capitales privados en bienes raíces en todo el mundo siguen enfrentando importantes desafíos debido principalmente a la falta de liquidez constante dentro de los mercados de capitales. Por este motivo, pocos de ellos han podido obtener financiación bancaria y esto desaceleró el flujo de acuerdos, según el informe denominado Global Market Outlook: Trends in real estate private equity [Perspectivas para el mercado mundial: tendencias del capital privado en bienes raíces], el nuevo documento presentado por Ernst & Young. El informe, elaborado a partir de una encuesta realizada a 300 fondos mundiales de bienes raíces, reveló que incluso en los mercados emergentes más favorecidos como Brasil e India se ha desacelerado el despliegue de capital por parte de los fondos de capital privado. Esto se debe en gran medida a la crisis que sufre la Eurozona y a la incertidumbre que ha provocado en los mercados de todo el mundo. La única excepción es Rusia, donde los bancos nacionales siguen financiando las transacciones y los nuevos desarrollos a pesar de que ya registran un nivel elevado de exposición al mercado de bienes raíces, suministrando a los inversores locales los medios necesarios para ejecutar las transacciones.
Al respecto, Mark Grinis, líder del fondo mundial en bienes raíces de Ernst & Young, comentó: “El mercado mundial de la financiación sigue siendo muy complejo y esto ha desalentado la actividad de los fondos en bienes raíces, pero también se dieron otras circunstancias difíciles, en especial los trascendentes cambios estructurales y culturales a los cuales han tenido que ir adaptándose los fondos mientras va quedando atrás la recesión".
Los desafíos enumerados en el informe son, entre otros: requisitos normativos más estrictos para regular a los administradores de fondos, como por ejemplo la Directiva sobre Administradores de Fondos de Inversión Alternativos en Europa y la Ley Dodd-Frank en Estados Unidos, además de un “control” más exigente por parte de los inversores, quienes demandan una mayor transparencia y supervisión de sus inversiones. Los administradores de fondos en bienes raíces subrayaron varios desafíos críticos que deben resolver con el fin de que un fondo nuevo llegue a su primer cierre: el 52% de los encuestados señaló que los inversores exigen más información y documentación detallada antes de comprometerse con el fondo. El cincuenta y cuatro por ciento de los participantes también apuntó a las condiciones de negociación y acuerdo, además de las tarifas, como los mayores obstáculos a superar. Según Grinis, si bien estos desafíos han perjudicado a corto plazo a varios administradores de fondos, las perspectivas de estos cambios estructurales implican en general una plataforma mucho más eficaz, transparente y escalable para apuntalar el crecimiento en el futuro.
“Atravesamos un período ideal para los inversores creativos”, aseguró Grinis. “Los administradores de fondos de bienes raíces que puedan adaptarse con éxito a estos cambios que se están dando, como por ejemplo, la demanda de mayor transparencia y tarifas más bajas por parte de los inversores, y que estén en condiciones de idear soluciones creativas en nichos especializados para los inversores que quieran avanzar, podrán destacarse durante la próxima fase de crecimiento del mercado”, agregó.
Los administradores de fondos en bienes raíces ya lo habían previsto. El informe destaca dos tendencias bien diferenciadas: la emergencia del mercado estadounidense de fondos creado para aprovechar las oportunidades de inversión en el mercado de viviendas unifamiliares, y el creciente atractivo de los fondos de deuda senior. Los fondos de deuda senior son particularmente atractivos en mercados como China, donde los bancos se ven más limitados por un tema de regulación que de liquidez, y Europa, donde hay necesidad de disponer de mecanismos alternativos de financiación. Aún así, a pesar de los desafíos actuales, los administradores de los fondos mantienen un prudente optimismo. Cuando se les preguntó si el próximo fondo recaudaría un nivel mayor, igual o menor de capitales que el anterior, una abrumadora mayoría (más del 71%) respondió que recaudaría prácticamente lo mismo o más, y menos del 29% estimó que la cifra sería menor a la del fondo anterior.
Problemas operativos
La eficiencia operativa y la mejora del rendimiento son vitales para los fondos que se proponen seguir creciendo, según indica el informe. “Ya no se puede seguir menospreciando las tareas administrativas", subrayó Grinis. “A la luz de la caída de las tarifas, el aumento de los costos normativos y la demanda de mayor transparencia por parte de los inversores, los fondos deben concentrarse mucho más en optimizar el rendimiento, mejorar la eficacia y controlar los costos", abundó. Cerca de un tercio de los administradores encuestados indicó que los costos operativos subieron más de un 5% como resultado del cumplimiento con los nuevos regímenes normativos como la ley Europea de inversiones alternativas y la ley estadounidense Dodd-Frank. Otro 38% declaró que todavía deben calcular los costos implicados y menos de un tercio estimó que los costos han subido menos del 5%. En un esfuerzo por controlar los costos, más fondos están buscando tercerizar funciones como la administración de las propiedades y del fondo, la contabilidad de las propiedades y del fondo, además de la generación de informes. Los fondos también trabajan para reducir las opciones de costo de las operaciones deslocalizadas en lo que atañe a algunas de estas funciones tercerizadas.
Patrimonio soberano
Una de las áreas con mayor potencial para los administradores de fondos podría ser el creciente interés mundial por la inversión en bienes raíces de los fondos soberanos (FS). Casi la mitad de los consultados ya habían trabajado con FS. La tendencia clara evidenciada por estos inversores es optar por una cuenta individual o establecer una relación de emprendimiento conjunto (por sus siglas en inglés, JV) con los administradores de fondos, en lugar del acuerdo más usual que establecía un fondo combinado. El veintidós por ciento de los encuestados indicó que tenía una cuenta individual o una relación de JV en relación con apenas el 5% que señaló tener un inversor en FS en uno de los vehículos del fondo. Los administradores de fondos que muestren un nivel de flexibilidad suficiente como para incorporar una estructura de cuentas individuales o JV, sin dejar de cumplir con los requisitos de transparencia y divulgación particulares que exigen los FS, tiene mayores ventajas a la hora de atraer capital de los FS.
Además de una discusión global sobre el sector de los fondos mundiales, el informe de este año incluye un análisis de los principales mercados emergentes: Brasil, Rusia, India y China.
FINALIZA
Para descargar el informe completo o acceder a las secciones relacionadas con estos países en particular, visite www.ey.com/us/realestate.
Acerca del Centro Mundial de Bienes Raíces de Ernst & Young
La industria actual de bienes raíces debe adoptar nuevos métodos para cumplir con los requisitos normativos y controlar los riesgos financieros, sin dejar de superar los desafíos que implica ampliar las operaciones a nivel mundial y lograr un crecimiento sustentable. El Centro Mundial de Bienes Raíces de Ernst & Young reúne un equipo mundial de profesionales que trabajan para desarrollar el máximo potencial de los clientes. Este equipo está compuesto por expertos técnicos con amplia experiencia en servicios de seguros, impuestos, transacciones y asesoramiento. El centro trabaja para anticiparse a las tendencias del mercado, identificar sus consecuencias y desarrollar perspectivas sobre los problemas más importantes de la industria. En última instancia, nos permite ayudar a nuestros clientes a cumplir sus objetivos y competir con mayor eficacia. Son las virtudes que caracterizan a Ernst & Young.
Acerca de Ernst & Young
Ernst & Young es una firma mundial líder en la prestación de servicios profesionales de auditoria y asesoramiento, asesoramiento fiscal y legal, y asesoramiento financiero y transaccional. Sus 167.000 profesionales repartidos en todo el mundo están unidos por nuestros valores compartidos y por el compromiso inquebrantable con la calidad. Lo que nos hace únicos es que tenemos la capacidad de ayudar a nuestra gente, a nuestros clientes y a nuestras comunidades de todo el mundo para que desarrollen todo su potencial.
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