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La recuperación de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces continúa en todo el mundo pero la ampliación de capital sigue siendo un duro desafío
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés) en todo el mundo siguen mostrando signos de recuperación pero aún enfrentan severos desafíos, especialmente en relación con la obtención de nuevos capitales, de acuerdo con el informe publicado por Ernst & Young denominado Globalperspectives: 2012 REIT report [Perspectivas mundiales: informe sobre Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces 2012].
“A nivel mundial, los mercados de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces generaron sólidas ganancias en el segundo semestre de 2011 y el primer trimestre de 2012, los datos confirman esta tendencia. Pero, para muchos, el crecimiento continuo hacia 2013 depende en gran medida de aspectos clave de sus economías regionales así como el panorama mundial en general”, señala Robert Lehman, líder de prácticas de Fideicomisos Globales de Inversión en Bienes Raíces de Ernst & Young.
De las seis jurisdicciones de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces examinadas en el informe de este año, Singapur logró el mejor rendimiento del retorno en 2011. La tasa de retorno anual correspondiente a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de Singapur (S-REITs) superó el 21,8%, rendimiento que posicionó al sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de Singapur de US$30 mil millones por delante de Japón (17,4%), Australia (15,6%), EE.UU. (15,3%), el Reino Unido (14,8%) y Francia (11,85%).
La actividad de oferta pública inicial en todos los sectores de la economía mundial se vio seriamente afectada por la desaceleración económica, tal como informó Ernst & Young a principios de este año en Global IPO update [actualización sobre oferta pública inicial mundial]. Se produjo una reducción del 40% en la actividad de oferta pública inicial mundial en 2011 y esta tendencia continuó en 2012. El informe publicado por Ernst & Young denominado 2012 Global Perspectives: 2012 REIT report [Perspectivas mundiales 2012: Informe sobre Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces 2012] sobre Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces señala que durante el primer trimestre de 2012 Japón fue el único país además de EE.UU. donde los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces tuvieron la capacidad de ampliar el capital a través de ofertas secundarias.
Repunte de las inversiones en Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces
La crisis financiera mundial también ha producido un impacto severo y duradero en la liquidez del mercado de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces pero la tendencia dominante está evidentemente en alza. A nivel mundial, los volúmenes de inversión crecieron un 31% en 2010. Sin embargo, según el informe de Ernst & Young, el desafío para los equipos de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces sigue siendo impulsar el crecimiento futuro a través de adquisiciones inteligentes, administración cuidadosa de activos y ventas oportunas —todo dentro de una estructura de capital adecuada. “Tras un período de presión por la recesión, el gran desafío de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces es cómo crecer de vuelta”, manifestó Lehman. “Muchos se centrarán en el crecimiento interno -buscando formas de operar con más eficiencia, reduciendo costos y mejorando los principios básicos sobre los bienes raíces– pero una tendencia que esperamos ver más es que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces limiten los riesgos al momento de adquirir activos mediante la creación de uniones transitorias de empresas con otros Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o incluso socios institucionales — en especial en lo referido a grandes adquisiciones de carteras”.
Los inmuebles de oficinas y de comercios minoristas fueron por lejos la opción elegida por los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces examinados en el informe de 2011. La inversión de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces australianos (A-REITs) en inmuebles de oficinas e industriales cayó considerablemente ya que pusieron el acento en el sector minorista, invirtiendo el triple (US$226 millones) en inmuebles minoristas en comparación con 2010. En el Reino Unido, las inversiones de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en el sector minorista han aumentado más del doble desde 2010 —los US$3,1 mil millones que invirtieron fueron más de los que invirtieron en otros sectores de inmuebles comerciales combinados. En Francia y Singapur, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces apenas duplicaron su inversión en inmuebles de oficinas en 2011 y en Japón los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces japoneses invirtieron US$5,3 mil millones en el sector de oficinas, el doble del índice que invirtieron en departamentos.
Nuevos Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces
Una tendencia que Ernst & Young espera ver arraigada en el próximo año —al menos en el mercado estadounidense pero quizá también en otros países— es la creación de más Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces no tradicionales. “El exitoso crecimiento del sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces durante la última década y el desgaste de la recesión han contribuido al modelo de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces”, dijo Lehman. “Observamos que hay un interés cada vez mayor entre un vasto universo de titulares de empresas que están considerando seriamente tomar sus activos inmobiliarios conexos y crear una estructura de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces para tener la propiedad de esos activos y administrarlos”, agregó.
Entre algunos de los sectores empresariales que han previsto o están considerando la formación de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces figuran centros de datos, establecimientos de almacenamiento de documentos y torres de telefonía celular. Otras áreas bajo consideración abarcan a las torres de telecomunicaciones celulares.
Entre los puntos destacados por país detallados en el informe, se mencionan:
Australia
Los equipos de administración de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces están centrados en atraer inversores mediante la mejora del retorno tras un período de dos años de fortalecimiento de balances mediante la reestructuración de la deuda y la venta de activos, en especial los activos ubicados en el exterior en países como Estados Unidos y el Reino Unido.
Francia
Las acciones de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces franceses, impulsadas por las fuertes ganancias, repuntaron en el primer trimestre de 2012 tras las abruptas caídas sufridas en 2011. No obstante, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces franceses todavía negocian con descuentos significativos al Valor de Activo Neto y esto ha restringido su capacidad de ampliar el capital. Sin embargo, pueden acceder a deudas de relativamente bajo costo y los inversores extranjeros están cada vez más interesados en el mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces franceses.
Japón
A los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces japoneses les propinaron un fuerte golpe por partida doble debido a la recesión mundial y la volatilidad del mercado de valores tras el terremoto de marzo de 2011. Más de un año después, el sector se ha recuperado drásticamente a tal punto que volvieron las ofertas públicas iniciales. El desafío directo para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces japoneses consiste en desarrollar estrategias de crecimiento a largo plazo apropiadas tales como diversificación de inmuebles. Muchos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces del país se centran exclusivamente en mercados de oficinas.
Singapur
El mercado relativamente joven de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de Singapur sigue en evolución. Tras ser azotado por la recesión mundial, el panorama para el próximo año parece ser relativamente bueno, suponiendo que no se producirán nuevos contratiempos en la economía mundial. Con poca posibilidad de crecer actualmente a través de las adquisiciones, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de Singapur se centran en la administración más eficiente de los activos existentes.
Reino Unido
El gobierno del Reino Unido se compromete a desarrollar el sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, en especial el mercado de inmuebles residenciales, y ha flexibilizado varias medidas clave relacionadas con los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces para promover ese crecimiento. La crisis de la deuda soberana en Europa amortiguó algunos de esos planes, pero se espera que la recuperación continua en el sector finalmente de como resultado un crecimiento mayor. Sin embargo, una potencial barrera es el temor de que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces del Reino Unido sean susceptibles de absorción por parte de inversores privados debido a que se negocian con grandes descuentos al Valor de Activo Neto.
Estados Unidos
El mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces estadounidenses se ha recuperado tras sufrir un colapso parcial en 2008, superando los retornos en el índice S&P 500 por 6% en 2011. Un tercio del mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces estadounidense aumentó sus dividendos el año pasado. No obstante, la formación de nuevos Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ha sido lenta y la recuperación dentro de los mercados de bienes raíces estadounidenses ha sido despareja. Un área de crecimiento ha tenido lugar en el sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces no negociados (que no cotizan en bolsa) y, pese a los desafíos en este sector relacionados con las estructuras arancelarias, la transparencia y la valuación, podría avecinarse un mayor crecimiento y existe el potencial de que algunos Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces grandes que no cotizan en bolsa lo hagan.
Para descargar el informe completo o para acceder a las secciones relacionadas con estos países en particular, visite el sitio Web: www.ey.com/us/realestate.
Acerca del Centro Mundial de Bienes Raíces de Ernst & Young
La industria actual de los bienes raíces debe adoptar nuevos métodos para cumplir con los requisitos normativos y controlar los riesgos financieros, sin dejar de superar los desafíos que implica ampliar las operaciones a nivel mundial y lograr un crecimiento sustentable. El Centro Mundial de Bienes Raíces de Ernst & Young reúne un equipo mundial de profesionales que trabajan para desarrollar el máximo potencial de los clientes. Este equipo está compuesto por expertos técnicos con amplia experiencia en servicios de seguros, impuestos, transacciones y asesoramiento. El centro trabaja para anticiparse a las tendencias del mercado, identificar sus consecuencias y desarrollar perspectivas sobre los problemas más importantes de la industria. En última instancia, nos permite ayudar a nuestros clientes a cumplir sus objetivos y competir con mayor eficacia. Son las virtudes que caracterizan a Ernst & Young.
Acerca de Ernst & Young
Ernst & Young es una firma mundial líder en la prestación de servicios profesionales de auditoria y asesoramiento, asesoramiento fiscal y legal, y asesoramiento financiero y transaccional. Sus 167.000 profesionales repartidos en todo el mundo están unidos por nuestros valores compartidos y por el compromiso inquebrantable con la calidad. Lo que nos hace únicos es que tenemos la capacidad de ayudar a nuestra gente, a nuestros clientes y a nuestras comunidades de todo el mundo para que desarrollen todo su potencial.
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